央广网北京11月19日消息（记者门庭婷）11月19日，北京土地市场“冷热分明”。位于二环内的东城区祈年大街地块，凭借其稀缺区位优势，经竞价后由北京城建以20.28亿元成功竞得，溢价率4%。与此形成对比的是，昌平区未来科技城CP01-1703-0002等地块，则由未来科学城以12.426亿元的底价收入囊中。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称，今日北京土地市场迎来内城与近郊两宗特质鲜明的地块同步出让，呈现出当前市场分化与转型的清晰信号。

东城宅地引关注，北京城建溢价拿下

位于二环内东城区的祈年大街地块凭借其不可复制的核心区位与低容积率条件，成为市场关注焦点。地块在正式开拍前，共吸引中海、北京城建、百年基业3家房企报名，而在线上竞价阶段，百年基业并未报价，最终中海、北京城建进入现场竞拍环节。该地块最终由北京城建以20.28亿元竞得，溢价率4%。

本次成交的东城区祈年大街路西危改工程项目，项目总占地约2.28万平方米，规划建筑面积约2.5万平方米，容积率仅1.1，起始价19.5亿元。项目位于东城区天坛街道，邻近7号线桥湾站以及5号线和7号线换乘站磁器口站，交通便捷；周边有北京医院、同仁医院、北京友谊医院，天坛公园，国瑞购物中心、新世界百货、合景魔方购物中心等，生活配套成熟。

张凯告诉央广网记者：“祈年大街地块南邻天坛、北靠前门的稀缺区位，加上2020年至2023年内城连续四年住宅‘零供应’的背景，推高了市场预期。”

不过，该地块也存在诸多限制：规划条件显示，项目住宅体量不超过总规模的70%，即约1.75万平方米。其中紧邻历史文物金台书院的0202地块限高仅为3.3米，并须遵循传统四合院形制建设并实施“整院售卖”。其余三个地块建筑限高为18米，预计将规划为6层以下的低密度住宅产品。

据克而瑞介绍，相比同样位于东城区，位置在天坛公园南侧、二环外的北京城建·天坛府项目，这块新地的位置更好。天坛府在2025年的成交均价在12.2万元/平方米，该项目的体量很大，自2021年面市以来项目全盘住宅的销售额已经突破326亿元。

土地市场方面，近5年来东城区仅成交了一宗涉宅用地，即2024年7月由河北鑫界以3.375亿元竞得的金鱼池地块，地块性质为F2公建混合住宅用地，住宅建筑面积仅有1700平方米，但土拍溢价率高达25%。目前项目还没有正式入市销售。

同时在本次的供地文件中还提到：2、4号地块院落布局应与金台书院相呼应，避免正南正北向院落与金台书院之间出现大量三角形空间。在城市设计和建筑设计方面，设计方案应维护中轴线的对称性和严整性，与周边环境相协调、与城市整体风貌相融合。

在满足建筑功能的同时，注重创造宜人的外部空间，注重建筑文化内涵和品质，提升建筑设计质量，强化首都风范、古都风韵、时代风貌的城市特色。建筑第五立面、材质、色彩、装饰构件等应统筹考虑视廊景观和风貌保护要求，做好传统风貌与现代风貌的衔接，不得滥用传统元素。

张凯表示，这些约束条件在体现古都风貌保护要求的同时，也对开发商的文化理解力与产品创新力提出更高挑战。从未来市场预期看，参考去年东城区金鱼池地块25%溢价成交表现及15万元/平方米的期房指导价，本项目预计其未来售价可能突破15万元/平方米，其中四合院类产品或因稀缺性拥有更高溢价。成功开发此类项目的关键，在于精准把握高端客群对传统文化与现代舒适性的双重需求，实现历史文脉传承与当代生活方式的有机融合。

昌平宅地底价成交，区域供应放量

当市场目光聚焦于核心区地块时，昌平区地块则以底价成交。未来科学城以底价12.426亿元成功摘得昌平区未来科技城（南区）CP01-1703-0001、0002、0003地块，项目土地面积约4.3万平方米，规划建筑面积约8.2万平方米。

据了解，该地块位于昌平区北七家镇，五环至六环之间，邻近17号线未来科学城站。周边有北京王府中西医结合医院、未来科学城滨水公园、北京温榆河公园、北七家休闲公园等，生活配套完善。

此次成交地块包含二类居住用地及文化设施用地。其中，0002、0003地块为二类居住用地，两地块可统筹地上建筑规模指标。0002地块用地规模约1.87万平方米，地上建筑规模约4.02万平方米，容积率为2.15，建筑高度为80米，地块内需设置1条街坊路，宽度8米；0003地块用地规模约0.99万平方米，地上建筑规模约2.19万平方米，容积率为2.2，建筑高度为60米。0001地块为文化设施用地，用地规模约1.44万平方米，地上建筑规模约2.01万平方米，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

市场方面，地块所在区域市场活跃度较高。西北方向直线距离约3公里处，即为昌平热销新盘北京国贤府。截至10月12日，北京国贤府一期去化约87%；二期去化约48%。根据克而瑞数据统计，1—9月，昌平区涉宅用地供应总建面41.42万平方米，是北京土拍市场涉宅用地供应量最大的区域。

新房市场方面，克而瑞数据显示，昌平区前9个月累计成交新建商品住宅3236套，成交量位居北京各区首位；同期供应3843套房源，供应规模仅次于朝阳区和海淀区，且目前的供应规模已达到2024年全年供应量的82%。星耀未来、北京国贤府二期等多个项目相继入市，龙湖恩祥凌雲颂及近期成交的歇甲庄、东小口地块也将陆续补充市场供应。

在张凯看来，两宗地块一热一温的市场反应，深刻反映出北京土地市场正在从普涨模式转向价值深耕模式。核心区土地凭借稀缺性依然坚挺，但开发逻辑已转向文化与产品力的精细融合；而近郊地块则更依赖实际供需和运营能力，考验开发商在成熟板块中打造差异化竞争力的真功夫。

“随着北京城市发展进入存量更新与增量优化并重的阶段，如何通过设计创新与运营提升，在保护与发展、文化与商业之间取得平衡，将成为房企未来竞争力的关键考验。”张凯告诉央广网记者。